Compra de imóvel na planta: quais cuidados tomar antes de assinar o contrato?
A compra de um imóvel na planta exige atenção que vai além do preço, da localização e das características do empreendimento. Antes de assumir obrigações que podem durar anos, o comprador precisa conhecer a situação jurídica da incorporação, as condições de pagamento e as consequências previstas no contrato.
Em cidades como Itapema e Porto Belo, onde a comercialização de unidades em construção integra uma parcela importante do mercado imobiliário, a análise prévia dos documentos é especialmente relevante.
Um contrato aparentemente simples pode conter obrigações financeiras significativas, condições de entrega que não foram devidamente compreendidas e penalidades que somente serão percebidas quando surgir algum problema.
1. Verifique o registro da incorporação imobiliária
O primeiro cuidado é verificar se a incorporação imobiliária está regularmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O art. 32 da Lei nº 4.591/1964 estabelece o registro do memorial de incorporação como requisito para a comercialização das futuras unidades autônomas.
Esse registro reúne documentos relacionados ao empreendimento, incluindo a situação jurídica do terreno, o projeto aprovado, a identificação das unidades e suas respectivas frações ideais, além de outras informações exigidas pela legislação.
Não basta receber a informação de que a incorporação está registrada. É importante conferir o número do registro, a matrícula do imóvel e a correspondência entre os documentos registrados e a unidade que está sendo negociada.
Também devem ser examinados eventuais ônus, garantias e restrições que possam afetar a operação.
A ausência do registro da incorporação não significa, necessariamente, que o contrato celebrado seja nulo. Entretanto, representa uma irregularidade que exige atenção antes da aquisição.
2. Identifique quem está vendendo e quais obrigações assume
Nem sempre a empresa que apresenta o empreendimento ou recebe a proposta comercial é aquela que assume as principais obrigações contratuais.
É importante identificar a incorporadora, a eventual sociedade de propósito específico (SPE), o titular dos direitos sobre o terreno e a pessoa jurídica que figurará como vendedora no contrato.
A análise deve verificar se existem títulos jurídicos suficientes para sustentar a incorporação e a futura transferência da unidade. Em casos em que não existe registro da incorporação imobiliária, deve ser analisado, ainda, o contrato de permuta do terreno onde o empreendimento será construído.
Outro aspecto relevante é o regime de patrimônio de afetação. Quando regularmente instituído, determinados bens e direitos vinculados à incorporação ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, conforme a Lei nº 4.591/1964.
Esse regime oferece uma estrutura específica de proteção ao empreendimento, mas não elimina os riscos da operação nem representa garantia absoluta de conclusão da obra.
3. Confira o preço total e os critérios de reajuste
O preço anunciado não revela, necessariamente, tudo o que o comprador pagará até receber o imóvel.
Além da entrada e das parcelas mensais, o contrato pode prever reforços intermediários, parcela na entrega das chaves, atualização monetária e juros.
É necessário compreender os índices de correção aplicáveis em cada etapa, especialmente durante a construção, quando podem ser utilizados indicadores como o INCC ou o CUB, conforme a estrutura contratual.
O art. 35-A da Lei nº 4.591/1964 exige que os contratos abrangidos pela norma sejam iniciados por quadro-resumo, com informações relevantes sobre preço, parcelas, corretagem, índices de correção, encargos e consequências da rescisão.
Antes da assinatura, o comprador deve ter condições de compreender o custo da operação e a evolução das obrigações financeiras assumidas.
4. Confira o memorial descritivo e a identificação da unidade
As imagens de divulgação e as apresentações comerciais ajudam a conhecer o empreendimento, mas não substituem a documentação técnica e contratual.
É necessário conferir a identificação exata da unidade, sua área, a fração ideal correspondente, as vagas de garagem, os materiais e acabamentos previstos e as características das áreas comuns.
Também convém verificar se existe correspondência entre as características anunciadas e os documentos integrantes da incorporação.
Diferenças entre o material publicitário, o contrato e o memorial descritivo podem gerar discussões relevantes após a conclusão da obra.
5. Analise o prazo de entrega e a tolerância contratual
A data prevista para a conclusão do empreendimento é uma das informações mais importantes do contrato.
O comprador deve verificar como o prazo foi estabelecido, se existe previsão de tolerância, quais obrigações devem ser cumpridas para a entrega da unidade e como o contrato trata eventuais alterações no cronograma.
O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 admite, nas condições previstas em lei, tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada.
Ultrapassado o prazo aplicável, o adquirente poderá ter direitos distintos conforme pretenda manter o negócio ou resolver o contrato, observados os requisitos legais e as circunstâncias do caso.
É importante, ainda, distinguir a conclusão física da obra, a obtenção do habite-se e a efetiva disponibilização da unidade ao comprador. Esses acontecimentos nem sempre ocorrem na mesma data e precisam ser examinados à luz das obrigações contratuais.
6. Entenda as consequências de uma eventual desistência ou rescisão
O contrato deve ser analisado também sob uma perspectiva menos confortável: o que acontece se o comprador não puder ou não quiser continuar pagando pelo imóvel?
A resposta depende das condições contratuais, da legislação aplicável, do regime da incorporação e, principalmente, da causa do encerramento do negócio.
O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina hipóteses de distrato e de resolução por inadimplemento do adquirente, com regras próprias sobre restituição de valores, deduções e prazos.
É necessário distinguir essas situações da resolução motivada por descumprimento da incorporadora, pois as consequências jurídicas e econômicas não são necessariamente as mesmas.
Também existe previsão específica de direito de arrependimento, pelo prazo de sete dias, para contratos de incorporação firmados em estandes de vendas e fora da sede da incorporadora, nos termos do art. 67-A, § 10.
Por isso, antes de assinar, convém compreender quais valores poderão ser retidos, em que condições haverá restituição e quais obrigações permanecerão exigíveis.
7. O comprador precisa residir na cidade do empreendimento?
Não. É possível realizar a análise documental e o acompanhamento jurídico da aquisição mesmo quando o interessado reside em outro estado ou no exterior.
O cuidado, nesses casos, deve ser ainda maior com a identificação dos documentos, a conferência das informações prestadas pela incorporadora e a formalização dos atos necessários à aquisição.
A distância física não substitui nem dispensa as verificações registrais, contratuais e financeiras. Ao contrário, torna importante organizar o procedimento antes de qualquer pagamento ou assinatura.
Conclusão
Comprar um imóvel na planta não deve significar assumir riscos que poderiam ter sido identificados antecipadamente.
A matrícula do imóvel, o registro da incorporação, o memorial descritivo, as obrigações financeiras e as cláusulas de entrega e rescisão precisam ser examinados em conjunto.
Uma análise jurídica preventiva não elimina todos os riscos do negócio, mas permite que o comprador conheça melhor as obrigações que está assumindo e tome decisões fundamentadas.
José W. Della Flora
Advogado — OAB/SC 52.992-A | OAB/RS 105.587
José Della Flora Advocacia e Consultoria
Itapema/SC