Atraso na entrega do imóvel: quais são os direitos do comprador?
Quem compra um apartamento na planta costuma organizar seus planos em torno da data prometida para a entrega. Quando a obra atrasa, surgem dúvidas: é preciso esperar mais? A construtora deve pagar alguma indenização? É possível cancelar a compra e receber os valores de volta?
Em resumo: quando o atraso ultrapassa o prazo contratual válido, o comprador pode ter direito a receber o imóvel com compensação pela demora ou a encerrar o contrato por descumprimento da incorporadora. A solução depende da data e das cláusulas do contrato, do tipo de empreendimento e das circunstâncias do caso.
Quando a obra está realmente atrasada?
O primeiro passo é conferir a data de entrega prevista no contrato. Não basta considerar a previsão informal apresentada na venda.
Em contratos de incorporação imobiliária sujeitos à Lei nº 13.786/2018, pode existir uma tolerância de até 180 dias corridos, mas ela precisa ter sido combinada de modo expresso, claro e destacado.
Isso significa que a construtora não ganha automaticamente mais seis meses em qualquer contrato.
Também é importante conferir o que o documento chama de “entrega”: terminar a construção, obter o habite-se e disponibilizar o apartamento para o comprador são situações que podem ter consequências diferentes. O que importa é saber quando a unidade ficou efetivamente disponível nas condições devidas.
Quero receber o imóvel. Posso pedir indenização pelo atraso?
Em determinadas situações, sim.
Para contratos aos quais se aplica o artigo 43-A da Lei de Incorporações, quando o prazo legal de entrega é ultrapassado e o comprador continua com a aquisição, a lei prevê, para o comprador que esteja em dia com suas obrigações, uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida conforme o contrato.
Em outros contextos, ou conforme a discussão contratual, também pode existir indenização pela impossibilidade de usar o imóvel. É comum que ela seja avaliada com base no aluguel de um imóvel semelhante, com padrão construtivo semelhante e na mesma região.
Isso não significa que o comprador precise provar que pretendia alugar o apartamento: a perda do uso do bem pode ter valor econômico mesmo para quem comprou para morar.
Atenção: multa contratual e indenização equivalente a aluguel não podem ser simplesmente somadas em todos os casos.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou critérios para evitar o pagamento duplicado pelo mesmo atraso. Se a multa for muito inferior à perda que procura compensar, a discussão pode ser diferente.
E se eu não quiser mais continuar com a compra?
Quando a incorporadora deixa de entregar o imóvel dentro do prazo legal aplicável, e o comprador não deu causa ao atraso, pode ser possível encerrar o contrato por descumprimento da vendedora.
Nos contratos submetidos ao artigo 43-A, § 1º, a lei prevê a devolução integral dos valores pagos, com a correção devida e a multa aplicável, em até 60 dias contados do encerramento do contrato.
Essa situação é diferente da desistência por iniciativa do comprador, sem descumprimento da empresa.
Por isso, antes de aceitar uma proposta de devolução parcial, é essencial identificar quem deu causa ao encerramento do negócio.
As regras podem mudar conforme a data em que o contrato foi celebrado, a estrutura do empreendimento e as circunstâncias da contratação. A lei de 2018 não deve ser aplicada automaticamente a contratos anteriores à sua vigência.
O saldo devedor pode continuar aumentando pelo CUB ou INCC?
Essa é uma das dúvidas mais importantes para quem comprou um imóvel na planta.
O CUB e o INCC são referências ligadas ao custo da construção. Mesmo quando o empreendimento atrasa, a correção do saldo não desaparece automaticamente.
Porém, o índice usado e a forma de atualização podem ser questionados, especialmente quando a demora não foi causada pelo comprador.
No Tema 996, o STJ decidiu, para contratos específicos do programa Minha Casa, Minha Vida examinados naquele julgamento, que o índice ligado ao custo da construção deve ser substituído pelo IPCA após o prazo de entrega, incluindo a tolerância, salvo se o IPCA for mais desfavorável ao consumidor.
Essa decisão é uma referência importante, mas não autoriza concluir que todos os contratos com CUB ou INCC devam receber exatamente o mesmo tratamento.
É preciso examinar o contrato, o tipo de negócio e os valores cobrados.
Também não é recomendável interromper pagamentos por conta própria sem avaliar os riscos contratuais.
O atraso gera dano moral?
Não automaticamente.
O simples atraso nem sempre gera indenização por dano moral. Os tribunais examinam a duração da demora e os efeitos concretos sobre a vida do comprador.
Em setembro de 2026, por exemplo, a Justiça de Santa Catarina reconheceu dano moral em um caso envolvendo a entrega de imóvel do Minha Casa, Minha Vida com atraso de aproximadamente 11 meses além da tolerância.
Foram consideradas as circunstâncias específicas da compra e da demora. A sentença ainda podia ser objeto de recurso quando incluída neste estudo.
Esse exemplo mostra por que a análise deve ser individual: não existe valor fixo nem garantia de indenização moral para todo comprador que enfrenta atraso.
E se a construtora alegar chuva, falta de material ou demora em licenças?
Essas justificativas não afastam, por si sós, a responsabilidade da empresa.
A construção envolve riscos que precisam ser considerados no planejamento. O TJSC já decidiu que chuvas e dificuldades comuns da atividade não bastam, isoladamente, para justificar a demora.
Um acontecimento realmente extraordinário exige análise das provas e de sua influência no atraso.
Quais documentos guardar?
- Contrato de compra e venda, anexos e todos os aditivos;
- Material publicitário com a previsão de entrega;
- Comprovantes de pagamentos e evolução do saldo devedor;
- Mensagens e comunicados da construtora sobre o cronograma;
- Documentos sobre a situação da obra e sobre a disponibilização das chaves;
- Comprovantes de despesas que possam ter sido causadas pelo atraso, como aluguel ou mudança.
Cuidado com aditivos: assinar um novo prazo de entrega pode ter efeitos sobre os direitos relacionados à demora. Antes de assinar, é importante verificar o que está sendo alterado e se há alguma renúncia ou quitação de valores.
Qual é o primeiro passo?
Organizar o contrato, identificar a data de entrega válida e comparar o que foi prometido com a situação real da obra.
Depois, é necessário decidir se a prioridade é receber o imóvel ou encerrar a compra. Essas escolhas podem levar a pedidos e cálculos muito diferentes.
Em empreendimentos de Itapema, Porto Belo e outras cidades do litoral catarinense, a análise também deve considerar a estrutura jurídica da obra.
Nem todo negócio vendido como “imóvel na planta” possui exatamente o mesmo regime contratual.
Este conteúdo é informativo. A solução para cada situação depende dos documentos e das regras aplicáveis ao contrato.