Distrato imobiliário: a construtora pode reter 25%, 50% e a comissão de corretagem?
Depois de pagar a entrada e várias parcelas de um apartamento, o comprador decide encerrar o negócio. A proposta de distrato chega com multa, corretagem e outros descontos. Ao final, o valor oferecido para devolução fica muito abaixo do que ele imaginava receber.
Para entender essa conta, é preciso saber por que a compra está sendo encerrada, quando o contrato foi assinado e qual é o regime do empreendimento. O percentual informado pela construtora é apenas uma parte da análise.
O motivo do encerramento muda a discussão
Quem precisa desistir porque as parcelas deixaram de caber no orçamento está em situação diferente de quem pretende encerrar a compra por descumprimento da incorporadora.
A Súmula 543 do STJ distingue essas hipóteses: nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição é integral quando o vendedor ou construtor tem culpa exclusiva pelo desfazimento, e parcial quando o comprador dá causa ao encerramento. Essa orientação deve ser examinada junto com a legislação aplicável ao contrato.
No atraso de entrega, por exemplo, o art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964 prevê, nas condições ali estabelecidas, a resolução com devolução integral e a multa prevista. É necessário conferir o prazo, a tolerância válida e se o adquirente deu causa ao atraso.
Por isso, antes de assinar uma declaração de “desistência por motivos pessoais”, o comprador deve conferir se ela descreve o que realmente aconteceu. Se houve atraso, preserve o contrato, os aditivos e as comunicações sobre a entrega. Esses documentos ajudam a esclarecer a causa do encerramento.
Quando aparecem os limites de 25% e 50%
Para os contratos sujeitos ao art. 67-A da Lei 4.591/1964, a disciplina do distrato ou da resolução por inadimplemento do adquirente admite multa contratual de até 25% da quantia paga. Se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação, a lei permite que essa penalidade seja estabelecida em até 50% da quantia paga.
Previsto nos arts. 31-A e seguintes da Lei 4.591/1964, o patrimônio de afetação é o regime que separa o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação do restante do patrimônio do incorporador, destinando-os ao empreendimento. Sua constituição precisa ser conferida no registro imobiliário; a menção na proposta de distrato não substitui essa verificação.
Esses percentuais se referem à penalidade. A lei também prevê a corretagem e, conforme o caso, outras deduções. Assim, dizer apenas que a retenção será de 25% ou 50% pode esconder parte relevante da conta.
A proposta deve mostrar o que foi pago, quais parcelas estão sendo descontadas e sobre qual valor cada cálculo incidiu. Também é preciso conferir a previsão contratual e a aplicação desse regime à compra, especialmente nos contratos antigos.
A corretagem precisa aparecer de forma clara
O art. 67-A, incluído pela Lei do Distrato, admite a dedução da comissão de corretagem nas hipóteses que disciplina. Isso não dispensa a análise de como o encargo foi contratado.
No Tema 938, o STJ reconheceu a validade da transferência dessa obrigação ao comprador de unidade em incorporação imobiliária quando ele foi previamente informado do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão.
Recupere a proposta de compra, o quadro-resumo e os recibos. Identifique quem recebeu a comissão e como ela aparece no total apresentado para devolução. Essa comparação ajuda a perceber se a mesma quantia está sendo contabilizada duas vezes ou se o demonstrativo não corresponde aos pagamentos.
A fruição exige atenção à disponibilidade do imóvel
A fruição é outra rubrica que pode reduzir a restituição. Na incorporação imobiliária, o art. 67-A, § 2º relaciona esse encargo ao período em que a unidade esteve disponibilizada ao adquirente e prevê também despesas como impostos e condomínio.
Se o apartamento continua em construção e nunca esteve disponível, a inclusão de uma cobrança por fruição precisa ser esclarecida. Quando houve disponibilização, devem ser conferidas as datas e as condições dessa entrega.
A análise muda no caso de loteamentos. O art. 32-A da Lei 6.766/1979 estabelece disciplina própria, inclusive quanto à fruição e à base de cálculo da cláusula penal e das despesas administrativas. As regras de um apartamento na planta não devem ser transportadas automaticamente para um terreno.
O prazo de devolução também entra na negociação
Receber determinado valor em poucos dias ou esperar a conclusão da obra produz consequências diferentes para quem precisa encerrar a compra.
Pelos §§ 5º a 7º do art. 67-A, sem patrimônio de afetação, o saldo a restituir é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento. Com afetação, a lei prevê prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente. A revenda anterior aos prazos legais antecipa a devolução do saldo para até 30 dias da revenda.
Essas regras precisam ser relacionadas à causa do encerramento e ao regime aplicável. Não basta escolher um prazo da lei e utilizá-lo em qualquer distrato.
No documento proposto, confira a data de pagamento, a correção do saldo e o que ocorrerá se a restituição não for realizada no vencimento.
O que está em discussão no STJ
O STJ afetou três temas ao julgamento de recursos repetitivos sobre retenções no encerramento de contratos imobiliários.
O Tema 1.464 trata do percentual e da base de cálculo em contratos de lotes ou terrenos não edificados celebrados depois da Lei do Distrato. O Tema 1.465 aborda contratos anteriores à lei, quando a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do comprador.
Já o Tema 1.466 discute a retenção de até 50% das quantias pagas em contratos posteriores à lei, submetidos ao patrimônio de afetação, quando há inadimplemento do comprador.
Na consulta realizada em 18 de outubro de 2026, os temas estavam afetados, sem tese definitiva firmada. A afetação delimita o que será julgado; não resolve antecipadamente a controvérsia.
Antes de aceitar a proposta, reconstrua a conta
O contrato completo, os aditivos, os comprovantes de pagamento e o demonstrativo da construtora devem permitir entender como se chegou ao valor oferecido. A matrícula atualizada e os documentos da incorporação ajudam a conferir o regime do empreendimento.
Leia também o alcance da quitação. Uma proposta pode resolver, no mesmo instrumento, o encerramento da compra, a devolução dos valores e outras discussões decorrentes do contrato. O que se pretende considerar encerrado precisa estar claro.
Para quem comprou um imóvel em Itapema ou Porto Belo, essa análise começa pelos documentos do próprio negócio. Com eles, é possível avaliar a proposta, identificar os pontos que exigem esclarecimento e decidir se há espaço para acordo ou necessidade de discussão judicial.