Atraso na entrega do imóvel: o que conferir antes de aceitar uma nova data

O prazo de entrega passou, o aluguel continua sendo pago e a construtora apresenta mais uma previsão de conclusão. As parcelas do imóvel, porém, seguem vencendo. Quando isso acontece, aceitar uma nova data sem conferir o que está sendo proposto pode trazer consequências que vão além de esperar mais alguns meses.

Antes de responder à construtora, é preciso recuperar o contrato original e reconstruir o que ocorreu desde a compra. Qual era o prazo? Houve aditivo? O comprador recebeu uma comunicação formal ou apenas uma mensagem com nova previsão? A unidade chegou a ser disponibilizada para vistoria ou entrega?

Essas respostas ajudam a definir desde quando há atraso e quais providências fazem sentido para o comprador.

O prazo de entrega precisa ser lido por inteiro

O contrato pode mencionar conclusão da obra, expedição do habite-se, vistoria e entrega das chaves em cláusulas diferentes. Cada data tem sua função. Por isso, a informação de que o habite-se foi expedido deve ser confrontada com a situação da unidade e com as condições de sua efetiva disponibilização ao comprador.

Também vale recuperar a proposta de compra, os anúncios e as mensagens da negociação. Se o prazo anunciado era diferente do que consta no contrato, essa divergência merece ser examinada junto com os demais documentos.

A tolerância é outro ponto que costuma gerar confusão. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite até 180 dias corridos, desde que a previsão seja expressa, clara e destacada. Isso não acrescenta automaticamente seis meses ao prazo de qualquer compra imobiliária. É necessário conferir a cláusula e verificar se esse regime legal se aplica ao contrato, considerando inclusive a data em que foi celebrado. Lei 13.786/2018, que introduziu o art. 43-A.

Uma nova previsão enviada por mensagem também precisa ser distinguida de um aditivo contratual. O comunicado informa a posição da construtora; a alteração do prazo e seus efeitos exigem uma análise própria.

Antes de assinar um aditivo, leia o que vem junto com a nova data

A atenção do comprador tende a ficar no novo prazo. O documento, entretanto, pode modificar a correção do saldo, os vencimentos e as multas, além de incluir declarações de quitação ou renúncia.

Imagine uma proposta de abatimento acompanhada de quitação ampla. Para decidir se aceita, o comprador precisa saber quais obrigações e direitos estão sendo abrangidos pelo acordo. O valor oferecido, isoladamente, não responde a essa questão.

Compare o aditivo com o contrato anterior. Confira o que foi alterado e o que a construtora pretende considerar resolvido com a assinatura. Se houver cláusula sobre atrasos já ocorridos, compensações ou ausência de responsabilidade, ela merece atenção específica.

Se o documento já foi assinado, preserve a versão integral e as conversas que antecederam o acordo. O alcance das declarações e sua validade devem ser examinados à luz do texto, das circunstâncias da contratação e das regras de boa-fé e proteção aplicáveis. Código Civil, arts. 422 a 424.

Os documentos devem mostrar o que foi contratado, pago e informado

Para uma primeira análise, reúna o contrato completo, o quadro-resumo, os aditivos e os comprovantes de pagamento. Acrescente os comunicados da construtora, as notificações, os convites de vistoria e os termos apresentados para entrega das chaves.

Organize esse material por data. Nas mensagens, preserve a conversa completa: uma resposta isolada pode perder o sentido quando separada da pergunta e dos documentos enviados antes dela.

Peça também um demonstrativo da evolução do saldo devedor. Ele deve permitir identificar o valor considerado, os pagamentos reconhecidos, o índice utilizado e o período de incidência da correção. Se houver CUB ou outro índice de construção, a análise precisa confrontar a cobrança com as cláusulas contratuais e o período do atraso. O aumento do boleto, sozinho, não esclarece a origem da diferença.

Pagamentos à incorporadora e obrigações de financiamento devem ser separados. Podem existir contratos, credores e consequências distintos. Por isso, interromper parcelas ou descontar uma indenização por conta própria pode criar outra discussão antes de resolver o atraso.

Guarde ainda os documentos das despesas relacionadas à espera, como contrato e recibos de aluguel ou hospedagem. Eles ajudam a demonstrar o que efetivamente aconteceu, embora a possibilidade de ressarcimento dependa da relação da despesa com o atraso e do regime de responsabilidade aplicável.

Receber o imóvel e encerrar a compra são caminhos diferentes

O comprador que pretende receber a unidade precisa avaliar a continuidade da obra, as condições de entrega e a reparação pelo período de atraso. Quem pretende encerrar o negócio precisa examinar também a causa do desfazimento e as condições de devolução dos valores.

Nos contratos sujeitos ao art. 43-A, ultrapassado o prazo de entrega acrescido da tolerância válida, o § 2º prevê, para o adquirente adimplente que mantém a compra, indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, proporcional aos dias de atraso, corrigida pelo índice contratual e devida por ocasião da entrega.

A base de cálculo, portanto, merece atenção: a lei se refere ao que foi efetivamente pago à incorporadora, e não automaticamente ao preço total do imóvel. O § 3º veda a cumulação dessa multa com a prevista para a resolução no § 1º. Art. 43-A e parágrafos.

Essa disciplina não deve ser aplicada indistintamente a contratos antigos, permutas ou negócios com outra estrutura jurídica.

Se a intenção for encerrar a compra, a proposta deve ser examinada a partir do motivo do encerramento. Um acordo de distrato e uma resolução por descumprimento da incorporadora exigem atenção a fundamentos e consequências próprios, inclusive no cálculo da restituição. A página sobre distrato imobiliário apresenta essa área de análise.

A indenização exige mais do que somar meses de atraso

Multa contratual, lucros cessantes, despesas com aluguel e dano moral não devem ser colocados na mesma conta sem distinguir o que cada verba pretende reparar.

Lucros cessantes se referem ao que razoavelmente se deixou de ganhar. O aluguel que o comprador efetivamente pagou é uma despesa suportada. A diferença entre as rubricas precisa ser considerada, assim como a finalidade e o valor da multa prevista no contrato. Código Civil, art. 402.

No Tema 970, o STJ afasta, em regra, a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa equivale ao valor locatício. Isso exige examinar a multa antes de somar pedidos de indenização pelo mesmo período. Tema 970 do STJ.

Quanto ao dano moral, o atraso, por si só, não basta. O STJ exige circunstâncias que ultrapassem o descumprimento contratual e justifiquem a reparação. Assim, além de contar os meses, é necessário demonstrar as consequências concretas que sustentam esse pedido. REsp 2.236.606/MG, publicado em 08/04/2026.

Antes de aceitar uma nova data, procure esclarecer o que muda no contrato, o que permanece devido e quais efeitos o documento atribui ao atraso já ocorrido. Com os contratos, os pagamentos e as comunicações organizados, a decisão de continuar a compra, negociar ou discutir seu encerramento passa a ter uma base mais segura.

Conheça a atuação do escritório em atraso de obra.